Der Traum vom eigenen Haus ist näher, als viele denken, und kann für diejenigen, die gut planen, sparen und kluge finanzielle Entscheidungen treffen, sogar noch erschwinglicher sein.
Günstige Immobilien gibt es – nur stehen sie nicht in der Anzeige der Immobilienagentur um die Ecke. Man findet sie unter Bankversteigerung, Direktverkauf, renovierungsbedürftige Immobilie und Verhandlungen mit Verkäufern, die es eilig haben, ihre Immobilie zu verkaufen.
Dieser Leitfaden fasst die Möglichkeiten zusammen, mit denen sich der Preis wirklich senken lässt, wie viel Vorbereitung jeweils erforderlich ist und welche Fehler dazu führen, dass das Günstige am Ende teuer wird.
Das Wesentliche
- Die größten Preisnachlässe gibt es bei zwangsversteigerten Immobilien von den Banken, die im Rahmen einer Auktion, einer Ausschreibung oder eines Direktverkaufs veräußert werden.
- Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie sich nach einer Immobilie umsehen. Wer mit einem Akkreditiv kommt, kann besser verhandeln und verschwendet keine Zeit.
- Die Zinsen für das Wohnungsbauprogramm beginnen bei 6,51 TP3T pro Jahr, gegenüber mehr als 11% bei gewöhnlichen Immobilienkrediten.
- Das FGTS kann die Anzahlung verrechnen oder den ausstehenden Betrag tilgen.
- Lesen Sie die vollständige Ausschreibung. Darin sind die bewohnte Immobilie und die Schulden aufgeführt, die auf den Käufer übergehen.
Bankimmobilien: Wo gibt es Preisnachlässe?
Wenn ein Kredit nicht mehr bedient wird, nimmt die Bank die Immobilie in Besitz. Die Unterhaltung dieses Bestands ist für die Bank mit hohen Kosten verbunden – Grundsteuer, Hausgeld, Instandhaltung –, weshalb sie die Immobilien schnell verkauft.
Das größte Volumen entfällt auf die CAIXA, die ein öffentliches Portal betreibt, das für jedermann zugänglich ist: die Suche nach zum Verkauf stehenden Immobilien von CAIXA ermöglicht das Filtern nach Bundesland, Stadt, Art und Preisklasse.
Die drei Einkaufsmöglichkeiten
Beim Online-Verkauf erfolgt das Gebot direkt auf der Website der Bank. Bei Auktionen und Ausschreibungen findet dies auf der in der Bekanntmachung angegebenen Plattform des Auktionators statt.
Was die Ausschreibung verschweigt
Günstig einzukaufen ist durchaus möglich. Wenn man jedoch die Ausschreibung nicht liest, kann das böse enden. Die tatsächlichen Risiken sind:
- Die Immobilie ist bewohnt. Manche werden mit einem Mieter verkauft, und die Räumung liegt in Ihrer Verantwortung – dies kann ein Gerichtsverfahren erfordern und Monate dauern.
- Schulden, die zusammengehören. In manchen Ausschreibungen gehen rückständige Grundsteuer (IPTU) und Hausnebenkosten auf den Käufer über. In anderen nicht. Das geht nur aus der Ausschreibung hervor.
- Besuche sind nicht immer erlaubt. Es gibt Immobilien, deren Innenausstattung man erst nach dem Zuschlag kennenlernt.
- Kurze Zahlungsfrist. Wenn Sie einen Artikel ersteigert und nicht fristgerecht bezahlt haben, verlieren Sie Ihren Anspruch darauf und möglicherweise auch den bereits eingezahlten Betrag.
- Für diese Immobilie ist keine Finanzierung möglich. Bei vielen Losen ist eine Barzahlung erforderlich.
Für jede Losnummer gibt es eine eigene Ausschreibung. Was für die Nachbarimmobilie gilt, gilt nicht unbedingt für Ihre. Lesen Sie das gesamte Dokument durch, bevor Sie ein Gebot abgeben, und wenn der Betrag hoch ist, lohnt es sich, einen Anwalt mit der Prüfung zu beauftragen – das kostet im Vergleich zum Risiko nur wenig.
Finanzierung: Die entscheidende Rechnung
Der Kaufpreis der Immobilie macht nur die Hälfte der Kosten aus. Die andere Hälfte entfällt auf die Zinsen – und in 30 Jahren wiegen diese schwerer als der Kaufpreisrabatt.
- Zinsen auf die Wohnungsbaufinanzierung für einkommensschwache Haushalte ab 6,51 TP3T pro Jahr, mit einer Obergrenze von 8.161 TP3T in den mittleren Bereichen
- Ein gewöhnlicher Immobilienkredit wird in der Regel mehr als 111 TP3T pro Jahr
- O FGTS kann bei der Einzahlung verwendet werden oder zur Tilgung des Restbetrags
- Fristen, die bis zu 360 Monate
- Wer die Voraussetzungen für das Wohnungsbauprogramm erfüllt, kann weiterhin Leistungen erhalten Geldzuschuss
Die richtige Reihenfolge spart Wochen. Führen Sie die Simulation auf der Wohnungssimulator der CAIXA, lassen Sie sich einer Bonitätsprüfung unterziehen und suchen Sie erst dann nach einer Immobilie. Mit dem Kreditbescheid in der Hand kennen Sie Ihr Limit genau – und ein Verkäufer, der es eilig hat, bevorzugt einen Käufer, der bereits eine Kreditgenehmigung erhalten hat.
Wenn Ihr Familieneinkommen bis zu R$ 13.000 beträgt, lohnt es sich, die Bedingungen des Mein Haus, mein Leben vor jeder anderen Kreditlinie. Und wenn Ihr Einkommen geringer ist, lohnt es sich, auch die Verlosungen von Sozialwohnungen in Ihrer Stadt.
Lohnt sich ein Konsortium?
Dies gilt in einer bestimmten Situation: wer es nicht eilig hat. Bei einem Konsortium fallen keine Zinsen an, aber es wird eine Verwaltungsgebühr erhoben – und Sie erhalten den Brief erst, wenn Sie per Los oder Gebot den Zuschlag erhalten haben.
Faustregel: Wer jetzt aus der Mietwohnung ausziehen muss, sollte einen Kredit aufnehmen. Wer erst in einigen Jahren umziehen möchte, kann über ein Konsortium insgesamt weniger bezahlen.
Weitere Möglichkeiten, weniger zu bezahlen
- Eine Immobilie, die renovierungsbedürftig ist. Schlechter Anstrich und ein alter Bodenbelag drücken den Preis erheblich, lassen sich aber kostengünstig beheben. Meiden Sie Objekte, die bauliche Maßnahmen erfordern.
- Mit jemandem verhandeln, der es eilig hat. Inventar, Scheidung, Umzug in eine andere Stadt und Schulden sind Situationen, in denen der Verkäufer für eine schnelle Zahlung einen geringeren Preis akzeptiert.
- Barzahlung oder hohe Anzahlung. Das ist die größte Verhandlungsmacht, die es bei direkten Verhandlungen gibt.
- Immobilie im Bau. Es ist günstiger als ein Fertighaus, aber man muss der Baufirma vertrauen und auf die Fertigstellung warten.
- Ein Stadtteil, der an den von Ihnen gewünschten angrenzt. Schon ein oder zwei Stationen Entfernung können den Quadratmeterpreis oft erheblich beeinflussen.
Fehler, die das Günstige teuer machen
- Die Anschaffungskosten außer Acht lassen. Die Grunderwerbsteuer (ITBI), die notarielle Urkunde und die Eintragung machen einen erheblichen Teil des Immobilienwerts aus – und sind nicht im Rabatt enthalten.
- Die aktuelle Zulassungsbescheinigung nicht anfordern. Darin werden Pfändungen, Nachlassverzeichnisse und nicht eingetragene Bauarbeiten aufgeführt.
- Die Hausgemeinschaftsschulden ignorieren. Sie gilt für die Immobilie, nicht für den früheren Eigentümer.
- Mehr als 30% des Einkommens aufwenden zusammen mit der Rate.
- Ein Gebot abgeben, ohne dass ein Kredit genehmigt wurde und dann festzustellen, dass man es sich nicht leisten kann.
- Einkaufen, ohne die Region zu besuchen zu verschiedenen Tageszeiten.
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich Bargeld, um bei einer Auktion zu kaufen?
Das hängt von der Ausschreibung ab. Bei einem Großteil der Auktionen ist eine Barzahlung erforderlich, aber es gibt auch Lose, bei denen eine Finanzierung und die Verwendung von FGTS-Geldern möglich sind. Diese Information ist immer in der Ausschreibung vor dem Gebot zu finden.
Kann eine Versteigerungsimmobilie in das Wohnungsbauprogramm aufgenommen werden?
Das ist möglich, wenn die Ausschreibung eine Finanzierung zulässt und die Immobilie die Wertgrenze Ihrer Einkommensklasse einhält. Genau diese Kombination – niedriger Preis plus niedrige Zinsen – sorgt für die besten Geschäfte.
Lohnt es sich, eine bewohnte Immobilie zu kaufen?
Nur für diejenigen, die über finanzielle Reserven und Geduld verfügen. Der Preisnachlass ist größer, weil das Risiko höher ist: Die Räumung kann ein Gerichtsverfahren erfordern und Monate dauern, wobei Anwaltskosten anfallen. Für diejenigen, die sofort eine Wohnung brauchen, lohnt es sich nicht.
Kann man trotz negativer Bonität einen Kredit bekommen?
In der Praxis besteht man die Bonitätsprüfung nicht. Die Lösung besteht darin, die ausstehenden Zahlungen zu begleichen, auf die Aktualisierung in den Auskunfteien zu warten und die Simulation einige Wochen später erneut durchzuführen.
Die Anleitung in vier Schritten
- Simulieren Sie die Kreditanalyse und führen Sie sie durch bevor Sie sich eine Anzeige ansehen.
- Suchen Sie auf dem Immobilienportal von CAIXA nach Ihrer Stadt und deren Umkreis filtern.
- Lesen Sie die vollständige Ausschreibung und überprüfen Sie das Kennzeichen, bevor Sie ein Gebot abgeben.
- Addieren Sie die Kosten für die Grunderwerbsteuer (ITBI), die notarielle Urkunde und die Eintragung. um den tatsächlichen Preis zu erfahren.
Bedingungen, Gebühren und Regeln gemäß dem Szenario vom Oktober 2026. Informieren Sie sich vor einer Entscheidung stets über die offiziellen Kanäle.
